О некоторых вопросах кадастровой оценки

Вопросы кадастровой оценки объектов недвижимости продолжают быть  сегодня одними из самых актуальных, так как затрагивают интересы каждого собственника имущества. Подтверждение тому — большое количество обращений по вопросам о кадастровой стоимости, поступающих в Кадастровую палату по Республике Карелия. Многие знают, что от кадастровой стоимости зависит величина налога на недвижимость, аренды,  выкупной стоимости земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Чаще всего заявителей не устраивает качество определения кадастровой стоимости, существует мнение о том, что кадастровая оценка в ряде случаев несправедлива, а значит, с этой точки зрения, владельцы возможно могут платить сумму налога больше, чем полагается «по справедливости». Вызывают много вопросов методы расчета кадастровой стоимости.

Напомним, что кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки. Порядок ее проведения регулируется на законодательном уровне. В Республике Карелия решение о проведении работ по государственной кадастровой оценке принимает Госкомитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

В отдельных случаях Кадастровая палата по Республике Карелия наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а именно: если в отношении «уже оцененных» объектов недвижимости происходят изменения, которые согласно действующему законодательству влияют на размер ранее определенной кадастровой стоимости, при постановке на учет объектов недвижимости, включении в кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах. Кадастровая палата определяет кадастровую стоимость в соответствии с порядком, регламентированным Министерством экономического развития России, с использованием стоимости объекта недвижимости за квадратный метр, установленной ранее при проведении государственной кадастровой оценки. Стоимость квадратного метра умножается на площадь объекта недвижимости и получается его кадастровая стоимость

Заявители часто обращаются с просьбой «переоценить» тот или иной объект недвижимости. У Кадастровой палаты по Республике Карелия нет на это полномочий. На законодательном уровне установлен механизм оспаривания кадастровой стоимости. Для пересмотра кадастровой стоимости физические лица  и индивидуальные предприниматели могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия) или в  Верховный суд Республики Карелия. Для юридических лиц досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии обязателен.  На территории Республики Карелия такая Комиссия действует при Управлении Росреестра по Республике Карелия по адресу: г.Петрозаводск, ул. Красная, д.31.

Существуют два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

Первое — установление кадастровой стоимости в размере рыночной на дату, на которую установлена кадастровая стоимость объекта. Для этого заинтересованное лицо заказывает независимую (рыночную) оценку и на ее основании оспаривает кадастровую стоимость.

Второе — недостоверность сведений об объекте, которые применялись при расчете его кадастровой стоимости, например, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость  объекта недвижимости (местоположение объекта, разрешенное использование и др.), то есть допущенное при проведении государственной кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. В таких случаях Кадастровая палата по Республике Карелия не уполномочена определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Технические ошибки, повлекшие неправильное определение кадастровой стоимости, также можно расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости, но в этом случае достаточно будет обратиться в Кадастровую палату по Республике Карелия с документами и ошибка будет исправлена.

Право оспорить кадастровую стоимость в суде или в Комиссии имеет собственник объекта недвижимости — юридическое или физическое лицо, либо любое другое заинтересованное лицо (например, арендатор земельного участка), при наличии у него документов, подтверждающих его заинтересованность в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Чтобы узнать, есть ли смысл в оспаривании кадастровой стоимости, лучше обратиться к независимому оценщику, ведь возможно, что кадастровая стоимость соответствует или близка к рыночной стоимости. И затраты, которые понесет заявитель в процессе процедуры оспаривания, превысят  величину налоговых или иных платежей. Необходимо также учитывать, что кадастровая стоимость применяется до внесения результатов новой кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет.

В любом случае, прежде чем начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости необходимо взвесить все «за» и «против».

В июле 2016 года был принят Федеральный закон от 03.07.2016 №237 — ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которым предусматривается введение института государственных кадастровых оценщиков и передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость. Ранее исполнителями работ по государственной кадастровой оценке были частные оценщики, деятельность которых  контролировали только их саморегулируемые  организации. Все изменения в законодательстве в конечном итоге повысят контроль результатов работ, качество их проведения, возрастет ответственность оценщиков. Кадастровая оценка будет выполняться по единой методике на всей территории России. Все это будет способствовать защите законных интересов правообладателей объектов недвижимости. Регионы России должны перейти на новый порядок кадастровой оценки, создав соответствующие структуры до 2020 года.

Материал подготовлен пресс-службой филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия»